Как работать с оценщиками, когда Вам требуется оценка недвижимости.

Независимая оценка недвижимости - это процесс определения самой вероятной цены, по которой такой объект оценки возможно будет продан на открытом рынке в условиях конкуренци. Независимая оценка недвижимости в Москве дает лишь ориентировочную стоимость объекта оценки, об этом нужно помнить и покупетелю, и продавцу при совершении сделки купли-продажи.

Если Вам оценка коммерческой недвижимости требуется для залога в банке, следует узнать у менеджеров банка, нужна ли им ликвидационная стоимость объекта оценки. Ликвидационная стоимость – это цена объекта недвижимости, по которой он возможно будет отчужден на рынке в более короткие сроки. Скажем: стандартный срок реализации объекта недвижимости на рынке равен 6 месяцев, а реализовать необходимо не более чем за три, в этом случае определяется ликвидационная стоимость. Кроме того нередко в банках требуется справка о стоимости недвижимости. Необходимо помнить, что справка о стоимости имущества действительна исключительно в случае наличия отчета об оценке объекта оценки, так как справка о стоимости имущества – это исключительно результативная часть отчета об оценке имущества.

Оценка объектов недвижимости осуществляется примерно в течении одной - двух недель. Итогом процесса "оценка коммерческой недвижимости" будет отчет об оценке недвижимости и, по желанию клиента, справка о стоимости имущества.

Что представляет собой оценка коммерческой недвижимости.

Независимая оценка недвижимости в Москве как правило составляет от шестидесяти до ста и более листов. В ней содержится описание объекта оценки, описание методов и подходов к оценке объекта недвижимости, описание ситуации на рынке на дату оценки, расчет стоимости объекта недвижимости.

Что нужно помнить проверяя описание объекта оценки.

Описание объекта оценки должно быть составлено таким образом, чтобы сто процентно идентифицировать объект недвижимости. Описание объекта оценки должно содержать не только адрес и площадь недвижимости, но и широкий перечень оцениваемых помещений и комнат, материале стен, перекрытий, сведения о регистрации права собственника, данные о собственнике объекта оценки и т.д. Краткое описание объекта оценки содержится в задании на оценку, более тщательное описание объекта оценки, включающее схему проезда, доступность от крупных автомагистралей, торговых точек, культурных центров, ближайших станций метро и т.д. должно располагаться в отчете об оценке коммерческой недвижимости сразу после вводной части.

Существующие подходы к оценке недвижимости.

Оценка коммерческой недвижимости должна включать в себя не менее точное описание подходов к оценке недвижимости. Подходы к оценке недвижимости в каждом отчете об оценке коммерческой недвижимости должны состоять из описания применимости в каждом конкретном случае и теоретической части. Всего применяются три подхода к оценке имущества: сравнительный, доходный и затратный.

Оценка недвижимости сравнительным подходом задает стоимость объекта недвижимости в сравнении с объектами, выставленными на открытом рынке на дату оценки. Оценка недвижимости сравнительным подходом производится методом подбора как можно более схожих по местоположению, площади, назначению, состоянию и т.д. объектов недвижимости, выставленных на реализацию на момент оценки и корректировки их до абсолютного совпадения с объектом оценки. Часто используется до 20 корректировок. В том слечае если применение сравнительного подхода нереально, в отчете четко должны быть объяснены причины невозможности использования сравнительного подхода. Такое может быть исключительно при оценке уникального объекта недвижимости, например, Горбатого моста, Триумфальной арки, колеса обозрения, нефтяных и газовых месторождений и т.д.

Оценка недвижимости затратным подходом менее значима, впрочем обязана быть описана в отчете об оценке недвижимости весьма детально. Затратный подход определяет стоимость недвижимости исходя из затрат, требующихся на создание аналогичного объекта недвижимости с учетом износа оцениваемой недвижимости.

Оценка недвижимости доходным подходом более сложна для расчетов и не в каждом случае применима к оценке объекта недвижимости, но описание этого подхода не должно стать менее детальным. Доходный подход определяет стоимость объекта оценки исходя из дохода, который сможет приносить оцениваемый объект. Вот именно для этого подхода и будут полезны сведения о подписанных договорах аренды, о них будет сказано позже.

Каждый подход дает собственную стоимость недвижимости, хотя это не означает, что Вы получите отчет с тремя ценами на выбор. В финале отчета всегда должно производиться согласование результатов, где каждому подходу с учетом достоверности результата, полноты данных, необходимых для расчета и иных параметров присваивается определенный вес и происходит сложение результатов с учетом их весомости. Результат этой операции и станет максимально вероятная стоимость объекта недвижимости при его реализации на открытом рынке, т.е. рыночная стоимость.

Независимая оценка недвижимости в Москве стоит от 15000 рублей, в том слечае если речь идет об оценке коммерческой недвижимости. Определение стоимости жилой недвижимости стоит намного меньше, поскольку рынок более насыщен и при оценке жилой недвижимости не применяются ни затратный подходы, ни доходный. Оценка жилой недвижимости стоит от 2500 рублей, конечно нужно учитывать, что эта цена максимально близка к демпинговой и врядли следует ждать отличного качества работы, поскольку эксперты будут экономить на исполнении Вашего заказа.

Будьте внимательны, полностью проверяйте полученный отчет, не бойтесь задавать вопросы, если Вам что-то неясно, требуйте от оценщиков доработки, если что-либо не так. Помните, что именно Вам потом работать с этим отчетом.

Справка о стоимости имущества.

Справка о стоимости имущества , как Вы уже могли прочесть раньше, не может быть отдельным документом. Справка о стоимости имущества обязана ссылаться на отчет об оценке коммерческой недвижимости, достоверное описание недвижимости, здесь должны быть перечислены подходы к оценке недвижимости и указан результат, который имеет оценка объектов недвижимости также известная как оценка коммерческой недвижимости.

Какие документы необходимы для проведения оценки недвижимости.

Независимо от целей оценки коммерческой недвижимости Вам, как заказчику, следует предоставить оценщикам следующие документы:

Ксерокопия свидетельства о праве собственности на объект недвижимости.

Экспликация (документ БТИ, содержащий перечень помещений с указанием их площадей и назначений).

Кадастровый паспорт.

Выписка из техпаспорта БТИ.

Ксерокопия договора аренды земли или бумаги о праве собственности на земельный участок под строением.

Данные по коммунальным платежам, налогам, связанным с владением оцениваемым объектом недвижимости и балансовой стоимости.

Если есть возможность, передайте дополнительную информацию, такую как: затраты на ремонт, сведения о заключенных договорах аренды и т.д., она дает возможность сделать самый достоверный отчет об оценке недвижимости.

В случае если Вам требуется оценка нескольких объектов недвижимости, то всю эту информацию необходимо передать на каждый объект. Даже в случае если осуществляется оценка объектов недвижимости расположенных в непосредственной близости или Вас интересует их суммарная стоимость, т.е. проводится расчет стоимости имущественного комплекса, информация требуется по каждому строению отдельно, так как конечно же назначение объектов будет разным.